La capital muerta de Nigeria podría desbloquear una economía de un billón de dólares

Cuando Nigeria busca sus miles de millones de dólares, tiende a recurrir a las grandes fuentes: petróleo, inversión extranjera, un auge tecnológico.

Una de las mayores reservas de capital que ya tiene el país no está presente en ninguno de ellos. Está bajo los pies de las personas, en las casas donde viven y en las tierras que cultivan.

La mayoría de los nigerianos poseen algo.

Muy pocos pueden probar esto de una manera que un banco, un tribunal o un comprador aceptarían plenamente.

La escala es impresionante. PwC estima que Nigeria posee entre 300.000 y 900.000 millones de dólares de lo que los economistas llaman capital muerto: propiedades que la gente realmente posee y utiliza, pero que no pueden pedir prestado ni ofrecer como garantía porque no tienen un título claro y registrado.

Esa propiedad todavía cambia de manos, pero sólo de manera informal, con descuento y con cierto riesgo, rara vez con la seguridad jurídica que permite a un banco prestar contra ella.

Menos de una de cada veinte viviendas tiene un título que un prestamista aceptaría fácilmente. Si se compara eso con una economía medida de alrededor de 291 mil millones de dólares, el valor excluido del sistema financiero formal rivaliza con todo lo que el país produce en un año.

El cuidado es importante. El capital muerto es un stock de activos, no un año de producción, y el valor es el valor de los activos, no el crédito que generarían. Sólo se presta una fracción del valor de cualquier propiedad, por lo que las sumas que realmente llegarían a la economía son menores, aunque aún grandes.

Lo que hace el desbloqueo es más silencioso y, en última instancia, más grande: transforma la riqueza que existe en capital que puede funcionar. Una casa contra la que no puedes pedir prestado es un refugio; la misma casa con título claro también es fuente de crédito, para un negocio, una finca o una casa mejor. Los pobres, argumentó el economista Hernando de Soto, rara vez carecen de posesiones. Carecen del papel que transforma un activo en capital.

Entonces, ¿por qué no existe el periódico? La mayoría de las veces no, porque la gente no quiere eso. Las razones son comunes y solucionables. Registrar un título en Nigeria es lento y costoso. Según la Ley de Uso de la Tierra de 1978, casi todas las transferencias necesitan el consentimiento del gobernador del estado, y el registro no entrará en vigor hasta que se liquiden la tarifa de consentimiento, el impuesto de timbre, las tarifas de registro y cualquier impuesto a las ganancias de capital sobre la venta.

En Lagos, estos cargos gubernamentales representan alrededor del tres por ciento del valor tasado de una propiedad; Una vez que se suman los honorarios legales y de investigación, el costo total de comprar y perfeccionar un título generalmente se estima entre el diez y el quince por ciento del precio, y el proceso se encuentra entre los más complicados de África.

Además, gran parte de la tierra de Nigeria, especialmente la tierra rural, se rige por acuerdos consuetudinarios y familiares que nunca se registran. La riqueza es real. La documentación que lo haría utilizable es muy costosa y lleva mucho tiempo obtenerla.

Esta es también la razón por la que la esperanza popular de que un registro digital, quizás construido sobre una cadena de bloques, lo desbloquee todo, es sólo una parte de la respuesta. La tecnología realmente ayuda y Nigeria tiene un buen ejemplo.

Lagos comenzó a informatizar sus registros de tierras hace años, bajo un sistema introducido cuando el actual presidente era gobernador del estado, y ahora emite un certificado de ocupación electrónico seguro, con características diseñadas para impedir la falsificación, y permite a las personas buscar y solicitar títulos en línea en lugar de simplemente en un archivo en papel.

Este es un verdadero progreso. Pero una forma más rápida de registrar un título sirve de poco si su obtención es, en primer lugar, lenta y costosa, y también depende del consentimiento del gobierno, que debe solicitarse y pagarse. La restricción vinculante no es el libro mayor. Es el precio y el proceso.

Y la dirección de la evolución de los precios no es alentadora. En mayo de 2026, Lagos, el estado que más ha hecho hacia la digitalización, aumentó drásticamente las evaluaciones oficiales sobre las que se cobran tasas de perfección, supuestamente entre un 300 y un 525 por ciento en muchas áreas. Su razonamiento es sólido: las valoraciones oficiales estuvieron muy por debajo del aumento de los precios del mercado.

Pero el efecto es que formalizar la propiedad se ha vuelto mucho más costosa, y los analistas advierten que el resultado probable es más desarrollo informal, no menos. Capta todo el problema en una sola decisión: cuando la formalización se vuelve más costosa, la gente se formaliza menos.

Esta es la misma lección que la serie continúa reuniendo. No se pueden gravar la economía informal y no se pueden registrar las tierras de una nación por decreto. La gente ingresa cuando vale la pena ingresar al sistema: cuando un valor es lo suficientemente barato, rápido y seguro como para que el crédito y la protección que brinda superen el costo de obtenerlo. Para la mayoría de los nigerianos actuales, este equilibrio no da sus frutos.

El manual no es ordenar a los 774 gobiernos locales que registren a todos. Se trata de hacer que un título sea lo suficientemente barato y rápido como para que valga la pena: simplificar el régimen de consentimiento, reducir las tarifas y los meses, y construir sobre las bases digitales que Lagos y otros han sentado.

Significa traer las tierras consuetudinarias y familiares, con cuidado, porque la propiedad consuetudinaria no es sólo una mala documentación; lleva a cabo un verdadero trabajo social, y una formalización torpe puede entregar tierras a los mejor conectados o quitárselas a las familias y mujeres que dependen de ellas. Las pruebas no son sólo formalización, sino formalización para quién.

Y significa que los prestamistas están dispuestos a convertir un título limpio en un préstamo, recordando que el título es un facilitador, no una garantía: un banco todavía necesita un prestatario solvente, una valoración sólida y una manera de ejecutar el préstamo si éste fracasa. Esta no es una esperanza vana.

A finales de 2025, el gobierno federal creó equipos de trabajo para la reforma agraria y se impulsa la creación de una comisión nacional de tierras. La reforma es lenta, porque la Ley está protegida por la Constitución y sólo puede modificarse mediante el exigente proceso de una enmienda constitucional, pero está en marcha.

Nada de esto genera un billón de dólares de la nada. Pero convierta incluso parte de esa riqueza latente en garantía y comenzará a financiar las casas, granjas y pequeñas empresas que hacen crecer la economía año tras año. Sería una de las fuentes más baratas de nuevo capital invertible que el país podría utilizar, porque los activos ya existen. Necesitan ser reconocidos, no creados.

Para quienes utilizan el capital, el capital muerto no es un lamento, es un oleoducto. En el momento en que un lote o una casa obtiene un título claro y ejecutable, se convierte en garantía y se hacen posibles mercados que apenas existen aquí: hipotecas, préstamos garantizados para pequeñas empresas, tierras presentadas como acciones, seguros de títulos contra reclamaciones ocultas.

Los inversores a los que les irá mejor serán aquellos que construyan las vías para la formalización, los registros, el seguro de títulos, los productos crediticios, la tecnología que haga que un título sea financiable, en lugar de esperar a que el Estado termine el trabajo. El premio no es una porción de la débil economía formal actual, sino más bien una porción mucho mayor de la que un título claro generaría.

Seguimos buscando el billón de dólares en otra parte. Gran parte de ello yace silenciosamente en un terreno en las afueras de Enugu, en una tienda en Kano, en una casa familiar en Ibadan: propiedad, habitación y legalmente invisible. Un activo que no puede demostrar que posee aún no es un activo funcional. Es una esperanza. La tarea no es crear nueva riqueza, sino reconocer la riqueza que ya existe y hacer que reclamarla sea lo suficientemente barato y seguro para que la gente finalmente lo haga.

Esto es parte de una serie que explora si Nigeria puede convertirse en una economía de un billón de dólares y cómo, y las cifras detrás de esta afirmación.

Frank Nnamka es un inversor de impacto y de capital privado. Escribe aquí a título personal y las opiniones expresadas son suyas y no reflejan la posición de su empleador ni de ninguna organización a la que esté afiliado.