Lagos necesita 6 billones de naira al año para resolver la crisis inmobiliaria, muestra GTI Capital Research

Lagos necesita alrededor de 6.000 millones de naira al año para cerrar su brecha de capital inmobiliario, ya que el déficit de vivienda del estado ha aumentado a 3,4 millones de unidades, según las conclusiones presentadas en un foro de vivienda y capital organizado por GTI Group Ltd el jueves 20 de agosto de 2026.

El Prof. Timothy G. Nubi, director fundador del Centro para la Vivienda y el Desarrollo Sostenible de la Universidad de Lagos, lo reveló en una presentación titulada “Vivienda, capital y el futuro de Lagos” en el foro temático “Más allá del alquiler: un foro de vivienda y capital en Lagos”.

El foro reunió a partes interesadas del gobierno, vivienda, bienes raíces, inversiones y economía para examinar cómo se podría movilizar capital para abordar los desafíos de vivienda y asequibilidad de Lagos.

Entre los oradores estuvieron el Ing. Abdulhafis Gbolahan Toriola, Secretario Permanente del Ministerio de Vivienda del Estado de Lagos; Dr. Bola Adigun, líder del sector público y del gobierno de África Occidental y líder económico de Deloitte; el Sr. Tolu Bawa-Allah, director general de Prindex Properties; y Director General del Grupo GTI, Sr. Abubakar Lawal.

Otros incluyeron al Director General de GTI Capital Ltd, Sr. Kehinde Hassan; el Director Ejecutivo del Grupo, Sr. Olusegun Olawoye; el Director Financiero de GTI Investment Group, Sr. Adigbemi; y el Jefe de Investigación de GTI Capital, Sr. Abiodun Ogunniyi.

Lo que están diciendo:

Nubi dijo que el déficit de vivienda de Lagos aumentó de 2,95 millones de unidades en 2016 a 3,4 millones de unidades en 2025, lo que representa un aumento del 15% en nueve años, lo que confirma el informe de Nairametrics.

• “Lagos se ha convertido en la capital económica de África, pero su sistema de vivienda no ha logrado convertir el crecimiento económico en vida asequible y creación de riqueza.afirmó Nubi.
• «El estado de Lagos necesita aproximadamente 227.576 nuevas unidades de vivienda anualmente para satisfacer la demanda, ya que el crecimiento demográfico y el aumento de la migración continúan superando la oferta de viviendas».

Según Nubi, los fondos de pensiones de Nigeria poseen alrededor de 30.000 millones de naira en activos y se les permite asignar hasta un 30% a fondos de inversión en bienes raíces (REIT), hipotecas y valores respaldados por activos, pero la asignación real a instrumentos relacionados con la vivienda sigue siendo de alrededor de sólo el 5%.

Esta subinversión persiste a pesar de que se estima que el mercado inmobiliario de Nigeria tendrá un valor de 2.420 millones de dólares en 2024, de los cuales los bienes raíces residenciales por sí solos representarán 2.080 millones de dólares, y a pesar de que los bienes raíces solo contribuyen alrededor del 0,5% del PIB de Nigeria, en comparación con el 18%-20% en Estados Unidos y el Reino Unido.

El profesor argumentó que la magnitud del desafío significa que el gobierno no puede salir de la crisis inmobiliaria por sí solo, destacando la necesidad de promotores privados, financiación hipotecaria, inversores institucionales y financiación del mercado de capitales.

Sostuvo que la vivienda debe pasar de ser vista como un producto físico a convertirse en un activo de inversión institucional, canalizado a través de REIT, bonos, valores respaldados por activos, crowdfunding e innovación hipotecaria, señalando cómo el sector inmobiliario ha apoyado históricamente la transformación económica en países como Brasil, Taiwán, los Emiratos Árabes Unidos, Rusia, China, Indonesia y Sudáfrica.

Más información:

Presentando “Más allá del alquiler: mapeo de la expansión del capital impulsada por la vivienda en Lagos,Ogunniyi enmarcó la crisis inmobiliaria como algo más que una escasez de viviendas, y la describió como un problema de asignación de capital, asequibilidad y fijación de precios de infraestructura.

Dijo que los alquileres en Lagos aumentaron entre un 80% y un 120% de 2024 a 2026, mientras que los salarios solo crecieron entre un 7% y un 9% durante el mismo período.

Según la investigación, la infraestructura se ha convertido en el principal factor que determina los precios de las propiedades en las 15 zonas analizadas, mientras que la relación precio/ingresos de las propiedades en Lagos se situó en 19,2 veces, significativamente por encima del límite de 5,0 veces considerado seriamente inasequible.

Ogunniyi estimó la brecha anual de capital inmobiliario en 6 billones de naira, equivalente a aproximadamente tres veces el presupuesto de capital total del estado de Lagos, señalando amplias variaciones en los costos de alquiler en la metrópoli.

• En Ikoyi, el alquiler anual de un apartamento de dos habitaciones se estimó entre 8 y 70 millones de naira, con un valor promedio de estudio de campo de 30 millones de naira. La isla Victoria registró un rango de N3 millones a más de N50 millones, con un promedio de N18 millones.
• Para Yaba, Surulere e Ikeja, el rango estimado fue de N1,5 millones a N12 millones, con un promedio de alrededor de N4,75 millones a N5 millones, mientras que Lekki Fase 1 registró alquileres que oscilaron entre N1 millón y N40 millones, con un promedio de N15 millones.
• En Ajah y Sangotedo, el promedio fue de entre 3 y 3,5 millones de naira, mientras que Ikorodu y Badagry registraron promedios significativamente más bajos, entre 480.000 y 1,08 millones de naira.

La investigación destacó la creciente presión sobre los ingresos de los hogares, especialmente entre las personas de ingresos bajos y medios.

Se descubrió que algunos residentes de Lagos gastan entre el 60% y el 70% de sus ingresos en alquiler.

• Un apartamento de dos habitaciones puede consumir el 29% de los ingresos de un trabajador que gana 1 millón de naira al mes, el 58% para alguien que gana 500.000 naira y hasta el 97% para una persona que gana 300.000 naira al mes.
• Para las personas de bajos ingresos que ganan 70.000 naira mensuales, los costos de vivienda pueden representar entre el 36% y el 119% de los ingresos, incluso en áreas periféricas como Ikorodu.
• De manera similar, un trabajador que gana 500.000 naira mensuales aún puede gastar entre el 40% y el 60% de sus ingresos en alquiler en lugares como Yaba y Surulere.

Ogunniyi dijo que la incompatibilidad entre ingresos y salarios ha transformado el desafío inmobiliario de Lagos en un problema más amplio de mercado de capitales y de inclusión financiera.

¿Pueden los nigerianos comprarlo?

La investigación de GTI Capital, presentada en el evento, también examinó la asequibilidad de la propiedad de vivienda utilizando una tasa hipotecaria del 9,75%, un plazo de 20 años y una contribución de capital del 10% bajo el marco MREIF.

• Estimó que las personas con ingresos bajos podrían permitirse propiedades por valor de menos de 3,51 millones de naira, las personas con ingresos medios bajos podrían permitirse entre 3,51 millones y 8,79 millones de naira, las personas con ingresos medios entre 8,79 millones y 29,87 millones de naira, mientras que las personas con ingresos medios altos podrían permitirse propiedades valoradas entre 29,87 millones y 105,42 millones de naira.
• Los hallazgos sugieren que incluso el financiamiento hipotecario subsidiado sigue siendo en gran medida inaccesible para las familias con ingresos más bajos.

Esto, dijo Ogunniyi, significa que el problema de la vivienda en Nigeria es también un problema de exclusión financiera. La presentación también pidió un mayor uso de los instrumentos del mercado de capitales para financiar la vivienda, incluidos los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT), bonos, valores respaldados por activos, crowdfunding e innovaciones hipotecarias.

Responde el representante del Gobierno de Lagos

Respondiendo a las preguntas planteadas por los participantes, Toriola dijo que el gobierno del estado de Lagos está creando un entorno propicio para el desarrollo de viviendas y otros compromisos económicos, destacando que la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces del Estado de Lagos (LASRERA) fue creada para regular el sector y proporcionar una vía para la resolución de disputas que involucran a desarrolladores y otras partes interesadas.

Explicó que los promotores que operan en Lagos deben registrarse, mientras que LASRERA puede mediar en asuntos relacionados con terrenos, licencias e interacciones con agencias gubernamentales.

Según él, los promotores deben obtener las licencias necesarias antes de comenzar la construcción para evitar acciones coercitivas que podrían provocar retrasos y mayores costes del proyecto.

Toriola también alentó a los posibles compradores de tierras a realizar una investigación adecuada antes de comprar propiedades y completar su investigación y documentación.

Dijo que el estado también estaba analizando cuestiones relacionadas con la Ley de Uso de la Tierra de 1978, que reconoció que requería revisión.

El Secretario Permanente reveló además que los desarrolladores enfrentan importantes implicaciones de costos cuando la construcción se retrasa porque los precios de los materiales de construcción siguen siendo dinámicos.

Lo que debes saber:

Los expertos han pedido cada vez más una mayor financiación institucional, incluidos fondos de pensiones, REIT e instrumentos respaldados por hipotecas, para canalizar capital a largo plazo hacia el desarrollo de viviendas y ampliar la oferta.

• Nairametrics había informado anteriormente que el déficit de viviendas de Lagos alcanzará alrededor de 3,4 millones de unidades para 2025, y la ciudad necesita 227.576 nuevas viviendas anualmente para mantenerse al día con el crecimiento de la población y reemplazar el stock en ruinas.
• Los alquileres han aumentado marcadamente a medida que la inflación, los mayores costos de construcción, la depreciación del naira, la oferta limitada y la fuerte demanda continúan presionando a los propietarios y agentes para que revisen los precios al alza.
• La creciente brecha entre alquileres e ingresos ha aumentado las presiones sobre la asequibilidad, y algunas familias se ven obligadas a permanecer en viviendas hacinadas o informales a medida que las opciones de alquiler formales se vuelven cada vez más caras.
• El foro destacó las reformas que está implementando el gobierno del estado de Lagos, incluidas las plataformas electrónicas digitales del estado para aprobaciones de desarrollo y transacciones relacionadas con tierras, utilizando canales digitales fluidos para iniciativas de aprobación y registro de tierras.

Según el profesor Nubi, el gobierno ha invertido al menos 8 mil millones de naira en su plataforma de aprobación para que el proceso sea más fluido. Sin embargo, la eficacia de estas reformas dependería, en parte, de la conciencia pública.