Un mercado hipotecario para abordar el desafío inmobiliario de Nigeria

Demanda creciente, oferta limitada

La crisis inmobiliaria de Nigeria empeora diariamente a medida que el crecimiento demográfico y la rápida urbanización superan la oferta. Lagos ilustra vívidamente el problema: la construcción está en auge, mire a su alrededor, están apareciendo nuevos edificios por todas partes, pero los alquileres se están disparando y la vivienda asequible sigue siendo difícil de alcanzar. El problema no es la ausencia de edificios, sino la falta de un mercado inmobiliario adecuadamente organizado.

Debilidad institucional

Agencias como el Banco Hipotecario Federal y empresas inmobiliarias estatales como el LSDPC están incumpliendo sus mandatos. En lugar de permitir viviendas asequibles, quedan sumidas en la ineficiencia, la burocracia y las prioridades fuera de lugar. La locura por los desarrollos de lujo, especialmente por parte de las agencias estatales de vivienda, socava su responsabilidad de proporcionar viviendas asequibles a los trabajadores. Esto es lo que han hecho en el pasado: LSDPC ha sido muy eficaz a la hora de proporcionar viviendas asequibles. Últimamente han permitido empresas conjuntas privadas, que es la dirección correcta para atraer capital privado, pero han descarrilado al verse absorbidos por la moda de las viviendas de lujo. Si bien se puede permitir el sector privado, debido a su necesidad de obtener ganancias, la vivienda asequible es competencia del LSDPC y otros similares en otros estados.

Cuellos de botella regulatorios

El entorno regulatorio sigue siendo complicado. Los impuestos múltiples, las tasas indefinidas y la mala administración de la tierra desalientan la inversión. Se han logrado algunos avances con las oficinas de Sistemas de Información Geográfica en algunos estados que simplifican la titulación de tierras y desbloquean propiedades como garantía. Aún así, las reformas son lentas y fragmentadas.

Lecciones del pasado

Nigeria tiene precedentes de éxito. El gobierno federal ya ha desarrollado propiedades como Gowon Estate en Lagos, proporcionando infraestructura y terrenos para construcciones individuales. La finca Lekki fue recuperada y preparada por el estado de Lagos, lo que hizo posible la próspera comunidad actual. Proyectos asequibles como Jakande Housing Estates, Dolphin Estate y Abraham Adesanya Estate fueron todos productos del enfoque anterior de LSDPC. Estos ejemplos muestran que cuando el gobierno proporciona terrenos e infraestructura, los promotores privados y los particulares pueden proporcionar viviendas.

La brecha financiera

La mayor limitación son las finanzas. Nigeria carece de un mercado hipotecario que funcione. La vivienda es una clase de activo única que requiere financiación a largo plazo, pero las estructuras actuales están fragmentadas. El Banco Hipotecario Federal intentó actuar como agencia de tierras, promotora y financiera al mismo tiempo, un modelo ineficiente que desperdicia asignaciones presupuestarias. Ninguna cantidad de financiación gubernamental será suficiente en este enfoque.

El Banco Hipotecario Federal actúa como facilitador de viviendas, no como prestamista. Ya contamos con varios bancos hipotecarios e instituciones crediticias que pueden otorgar préstamos de manera más eficiente. Lo que les falta a estas instituciones es capital organizado dirigido a la vivienda. El dinero ya existe en el espacio público, como inversión, instrumentos para buscar una salida.

Necesita una agencia como el Banco Hipotecario Federal que proporcione la estructura institucional necesaria para activarlo.

Un nuevo modelo de financiación

La solución pasa por la financiación circular a través de bonos inmobiliarios. Un Banco Hipotecario Federal reformado debe:

• Incrementar los títulos inmobiliarios en los mercados de capitales.
• Proporcionar garantías a bancos, fondos de pensiones y otras instituciones para otorgar préstamos a los promotores.
• Permitir que el público invierta en financiamiento de vivienda a través de estos instrumentos.

Los beneficiarios de las hipotecas luego reembolsarían los préstamos en un plazo de 15 a 20 años, reciclando los fondos nuevamente al sistema. Esto crea una estructura de financiamiento autosostenible, asegurando capital continuo para el desarrollo de viviendas.

Papel del gobierno frente al sector privado

El papel del gobierno debería ser facilitar, no construir. Él debe:

• Proporcionar acceso a la tierra. Los gobiernos ya tienen todas las tierras en fideicomiso para sus ciudadanos.
• Proporcionar infraestructura (carreteras, agua, electricidad).
• Simplificar la regulación y titulación de tierras.

Los promotores privados y los particulares deben encargarse de la construcción, mientras que las instituciones financieras proporcionan las hipotecas. Esta cadena de valor segmentada garantiza eficiencia y escala.

Por qué la vivienda es importante

La vivienda es más que un refugio; Es un motor de riqueza. En todas las economías importantes, la vivienda representa uno de los sectores más grandes. Desbloquear el mercado inmobiliario de Nigeria permitirá:

• Crear empleos en la construcción e industrias afines.
• Profundizar los mercados financieros con nuevos instrumentos.
• Ampliar la clase media dándoles a los trabajadores bienes que valoran.
• Aumentar los ingresos del gobierno a través de impuestos a la propiedad y tarifas de administración de tierras.

Nigeria está en una carrera por desarrollarse. La vivienda será fundamental en esta carrera, pero sólo si se implementan estructuras adecuadas. Un mercado hipotecario que funcione, respaldado por bonos inmobiliarios e instituciones eficientes, es la clave para resolver la escasez de vivienda. Si no se centra en la vivienda asequible y no se simplifica la financiación de la vivienda, millones de nigerianos seguirán sin viviendas asequibles.

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